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Compro casa o investo?

Un articolo del Corriere.it ci mette ancora una volta di fronte al solito dilemma: compro casa o investo?

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Alcune considerazioni iniziali sull’analisi fatta per il Corriere:

  • Per le quotazioni sono state considerate i prezzi medi per le case usate abitabili di 80 metri quadrati
  • Il periodo di riferimento va dalla fine del primo semestre 2013 al 2021
  • Le zone sotto osservazione sono le macroaree centro, semicentro e periferia, tratti dall’Osservatorio di Nomisma

Partiamo quindi nell’osservare quale è stato il rendimento dei prezzi degli immobili nelle principali città italiane negli ultimi 8 anni.

Cosa notiamo?

C’è stato un calo generale dei prezzi, l’unica città che ha contenuto i cali è stata Milano con un -5%. Per ogni 100 euro spesi per una casa in centro a Milano ne avremo persi 5.

CentroSemicentroPeriferia
Bologna– 14%– 9%– 10%
Firenze– 8%– 11%– 10%
Milano– 5%– 4%– 4%
Napoli– 11%– 13%– 15%
Roma– 15%– 17%– 19%
Torino– 13%– 13%– 16%
Calo dei prezzi delle case dal 2013 al 2021

Quindi il mercato immobiliare non ha dato grandi soddisfazioni.

Andiamo avanti con le analisi che ci ha proposto il Corriere. Immaginiamo quindi di essere nel 2013 e di aver acquistato una casa cash, senza mutuo. Questa è la nostra prima casa quindi ci evitiamo di pagare l’affitto.

Abbiamo, quindi, da una parte una perdita del valore della casa e dall’altra un risparmio dell’affitto.

Com'è cambiato lo scenario immobiliare in Italia dal 2013 al 2021
Com’è cambiato lo scenario immobiliare in Italia dal 2013 al 2021

Volendo rimanere a Milano, quindi, avremmo avuto:

  • Investimento iniziale nel 2013 di 455376 euro dato da prezzo della casa più un ulteriore 6% per le spese di passaggio di proprietà
  • Vendita nel Giugno del 2021 per 408800 euro che equivale a una perdita di 46376 euro
  • Risparmio di affitto pari a 141440 euro per un bilancio positivo di 94864 euro (20.8%)

Nello stesso arco temporale un ETF globale con sottostante MSCI World ha reso circa il 180% globale.

Ma andiamo avanti con lo studio del Corriere.

Fino ad ora abbiamo considerato di comprare casa cash, senza l’ausilio di un mutuo. Credo siano poche le persone che se lo possano permettere.

Proviamo allora a immaginare di comprare casa con un mutuo. Qui le ipotesi fatte:

  • Finanziamento fisso pari al 70 per cento del valore dell’immobile
  • Ricorso alla surroga dopo quattro anni, quando l’andamento dei tassi ha reso consigliabile l’operazione

Lo studio ha quindi confrontato l’investimento iniziale (30 per cento del prezzo per il pagamento della casa più un altro 8 per cento per le spese legate ad acquisto e mutuo) con il ricavo netto (valore della casa più i canoni risparmiati meno il costo delle rate e dell’estinzione del mutuo).

I risultati, in questo caso sono diversi dal caso precedente. Abbiamo zone in cui avremmo registrato una perdita del 10% circa come Bologna Centro, e zone in cui avremmo registrato un guadagno del 43% circa come in periferia di Milano.

Compro casa con un mutuo?
Compro casa con un mutuo?

Ad ogni modo stiamo molto lontani da quello che avrebbe reso il solito ETF su MSCI World.

Compro casa e la metto in affitto

Fino ad ora abbiamo considerato il caso in cui compriamo casa e ci andiamo a vivere. Non compro casa come investimento ma per evitare di pagare l’affitto.

E se invece avessi decido di comprare per crearmi una rendita con gli affitti?

Partiamo da un dato: volendoci solo soffermare sul rapporto tra canone dell’affitto e costo della casa dovremmo puntare su una casa in periferia. Questo perchè la differenza di prezzo tra una casa in periferia e una in centro è in proporzione minore alla differenza di prezzo di un affitto.

Questo lo possiamo vedere un pò in tutte le principali città italiane.

CentroSemicentroPeriferia
Bologna3.9%4.1%4.3%
Firenze4.5%4.4%4.8%
Milano4.1%4.6%5.3%
Napoli4.7%4.8%5.6%
Roma5.3%5.2%5.7%
Torino4.8%4.7%5.4%
Canone Affitto Annuale su Costo della casa

Il calcolo qui è effettuato confrontando l’investimento iniziale (prezzo dell’immobile più 10% per le spese di passaggio, più alte in questa ipotesi perché non ci sono agevolazioni prima casa) con la somma che si ricava vendendo più i canoni netti incassati, ipotizzando un peso delle imposte (cedolare secca più Imu) pari al 35% dell’affitto.

Quali sono stati i risultati?

Tranne che per Bologna centro, nelle principali città italiane avremmo avuto sempre un guadagno. Guadagno che avrebbe visto il suo picco nel caso della periferia di Milano (+12%).

Compro casa come investimento?
Compro casa come investimento?

In conclusione

Insomma, da questa analisi del Corriere.it è emerso che in Italia negli ultimi 8 anni l’investimento nel mattone non è stato così remunerativo a differenza di quanto si possa immaginare.

Certo qui stiamo parlando di analisi generali che non vanno ad analizzare il caso particolare. E’ una semplificazione che serve per lo più ad aprirci la mente e fare delle ulteriori considerazioni quando ci poniamo la domanda: che faccio, compro casa?

Le cose sono molto più complesse di quanto ci si possa immaginare e vanno fatte attente valutazioni prima di compiere un passo così grande.

Se hai l’idea di comrprare casa o volessi valutare se nel tuo caso è economicamentee più vantaggioso comprare casa o restare in affitto c’è il nostro calcolatore gratuito a cui puoi fare affidamento: salvalo tra i preferiti!

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Francesco Barba

Ingegnere e sommelier, fiero sorrentino appassionato di finanza personale e ottime bottiglie. Scrivo di finanza personale e risparmio sul blog di cui sono co-founder guidaglinvestimenti.it

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