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Mi dispiace per chi legge: la casa non è un investimento!

Comprare una casa potrebbe essere vista come una decisione finanziaria intelligente ma di certo non è da confondere con un investimento.

Proviamo a capire il perchè.

Cha la casa non è un investimento ce lo dice tra gli altri anche Shiller, il padre del CAPE.

Cosa ha scoperto Shiller in uno dei sui studi?

Bene, Shiller ha notato che dal 1890 al 2012 i prezzi delle case USA, al netto dell’inflazione, non sono cresciuti. Viceversa, un investimento in un indice azionario come lo S&P 500 avrebbe moltiplicato il proprio capitale di oltre 2000 volte sempre al netto dell’inflazione.

Inoltre, sempre Shiller ha evidenziato come ci sono stati lunghi periodi in cui il prezzo degli immobili è addirittura diminuito se considerato al netto dell’inflazione: dal 1890 al 1980 i prezzi reali delle case sono diminuiti di circa il 10 percento.

Cosa significa tutto ciò?

Proviamo a fare un esempio preso da Money Under 30.

Mettiamo per ipotesi che il prezzo della casa aumenti solo perchè aumenta l’inflazione. Ciò significa che il prezzo nominale aumenta mentre il prezzo reale rimane invariato.

Se così fosse una casa acquistata nel 1970 per 100 mila dollari oggi, a metà del 2021, varrebbe 625 873 dollari: circa 630 mila dollari per un aumento del 526%.

E in Italia?

La casa non è riuscita a battere l’inflazione degli ultimi 25 anni, soprattutto a causa della lunga crisi del 2008 seguita al boom dei primi anni Duemila, ma anche a causa della forte contrazione dei valori durante gli anni 90.

Uno studio di Scenari Immobiliari del 2017, riportato da questo articolo de Il Sole 24 Ore, ci permette di avere un quadro generale dei prezzi medi reali del mercato residenziale. Per prezzi medi reali si intende al netto dell’inflazione.

Si possono in sostanza distinguere quattro fasi del mercato residenziale:

  • Contrazione tra il 1993 e il 1999 (-19.2%)
  • Crescita dal 2000 al 2007 (+32.6%)
  • Calo nel periodo di crisi tra il 2008 e il 2015 (-24.1%). C’è da dire che questo calo è stato principalmente dovuto alla crisi finanziaria dei mutui subprime USA del 2007/2008. Ne sa qualcosa il buon Michael Burry
  • Nuova fase moderatamente espansiva fino al 2017 (data di pubblicazione del report). Dopo di che il Covid ha senza dubbio creato una discontinuità. I prezzi medi reali in Italia, infatti, hanno continuato a calare ma ad una velocità decisamente frenata
la casa non è un investimento: Prezzi Reali Immobili Residenziali
Prezzi Reali Immobili Residenziali

Questo è uno scenario generale dell’Italia, ovviamente ci sono città che fanno storia a sè. E’ il caso di Roma e Milano i cui centri hanno registrato un andamento dei prezzi degli immobili sia nominali che reali decisamente maggiore rispetto alla media italiana.

“Le curve di andamento di Roma e Milano seguono quella nazionale, ma a dieci punti di distanza circa in media: la guardano dall’alto”.

Perchè la casa non è un investimento?

La casa in cui viviamo non genera un cash flow, non ci permette quindi di avere un’entrata fissa.

Discorso che non vale più, ovviamente, se decidessimo di farci un’attività (B&B, casa vacanza…) o di metterla in affitto.

Non solo non ci crea un’entrata ma ci comporta un’uscita costante nel tempo. Non dimentichiamoci, infatti, che acquistare una casa è costoso e richiede un esborso costante di denaro nel tempo.

Chi ci dice, ad esempio, che non verrà fatto dopo oltre 20 anni di annunci un adeguamento dei valori del catasto a quelli di mercato che (cito il Corriere della Sera) porterebbe in media a Milano a un aumento dell’Imu, ad aliquote costanti, del 174%, a Roma del 56%, a Napoli del 108% e a Torino del 46%?

Ma non dimentichiamo:

  • Costi di agenzia per acquistarla
  • Interessi del mutuo
  • Tasse varie
  • Manutenzione

Come sottolinea Franco Dentella, responsabile wealth management di Banca Generali, la normativa italiana non agevola l’acquisto d’immobili finalizzato all’investimento.

A tal proposito Dentella propone qualche esempio numerico che rende l’idea.

Ipotizziamo di acquistare una casa del valore di 200 mila euro con una rendita catastale di 1000 euro dalla quale ottenere un reddito di locazione.

Nel caso di prima casa le imposte andranno da un minimo di 2400 euro ad un massimo di 9000 euro. Nel caso di prima casa saranno previste detrazioni al 30% sulle spese notarili, detrazioni che non saranno più possibili nel caso di seconda casa.

A questa va aggiunta l’imposta sostitutiva per il mutuo:

  • 500 euro nel caso di prima casa
  • 2000 euro per gli altri casi

Oltre a questo ricordiamo un’altra cosa che troppo sepsso non teniamo in conto.

La casa non è un investimento perchè il mercato è illiquido

Sempre lo stesso articolo de il Sole 24 ore ci mette davanti a dei numeri (relativi al 2018) che sono molto chiari a riguardo:

In Italia ci sono (nel 2018) 1.5 milioni di abitazioni in vendita contro 1.4 milioni negli Stati Uniti.

Da noi, però, vivono 60 milioni di persone mentre oltre oceano ci sono 330 milioni di residenti

In Italia su tre case offerte in vendita se ne cede una in circa sette mesi e mezzo, mentre negli Usa una casa si vende in meno di 60 giorni.

Ci sono sempre meno persone che comprano casa: il 73% della popolazione è già proprietaria di abitazioni e i due terzi dei millenials non desidera vivere in case di proprietà. A questo va aggiunto il problema demografico.

Insomma, se decidessimo di vedere una casa domani perchè abbiamo bisogno di soldi dovremo aspettare molto tempo prima di riuscirci. E molto probabilmente dovremmo accettare un prezzo minore di quello desiderato.

La cosa è molto diversa nel caso di un investimento in uno strumento finanziario come può essere un ETF. In quel caso, ammesso di aver scelto un ETF molto liquido come può essere uno che ha come sottostante l’indice MSCI World, da quando decidiamo di vendere alla vendita vera e propria potrebbe essere questione di minuti.

La mancanza di controllo sui tempi di acquisto e vendita di una casa ha avuto un grande effetto negativo sulle case come investimenti durante il tracollo finanziario. Molte persone hanno comprato case ai vertici del mercato perché era il momento in cui avevano bisogno di una casa per le loro famiglie.

Ma altri ancora sono rimasti bloccati a dover vendere dopo il crollo del mercato, a causa di un cambiamento negativo nelle proprie situazioni finanziarie personali.

In conclusione: la casa non è un investimento

Tutto questo potrebbe portarci a dire: perchè dovremmo acquistare una casa?

Se non dovessimo comprare casa dovremmo pagare un affitto: con i suoi pro e i suoi contro.

C’è poi un fattore importante da considerare: quello emotivo. Credo che non si possa equiparare l’acquisto di una casa come un investimento in borsa, c’è molto altro. Certo alla lunga potrebbe portare un risparmio notevle rispetto a pagare in affitto ma non credo sia quello il punto.

Comprare una casa ti può permettere di vivere in un ambiente che ti rende felice, un ambiente tuo. Cosa che difficilmente potresti avere nel caso di un affitto.

Vivere in affitto significa vivere in un luogo che non è stato pensato per te ma per un altro. In un luogo che serve a ottimizzare al massimo i proventi dell’affitto stesso.

Con questo voglio dire che la casa non è un investimento, potrebbe essere vista come una decisione finanziaria intelligente ma di certo non un investimento.

La casa non è un investimento, ma stai pensando di acquistarla ti consigliamo il nostro calcolatore per verificare che, nel tuo caso, l’acquisto sia la scelta migliore rispetto all’affitto e in quanti anni ammortizzerai i costi di acquisto! Link in basso

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Francesco Barba

Ingegnere e sommelier, fiero sorrentino appassionato di finanza personale e ottime bottiglie. Scrivo di finanza personale e risparmio sul blog di cui sono co-founder guidaglinvestimenti.it

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