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Come potrebbe variare il prezzo delle case?

Prevedere il futuro è impossibile, tanto meno capire da qui a 10-20 o 30 anni quale sarà il prezzo delle case.

Quello che si può fare, però, è capire sulla base dei dati che abbiamo a disposizione ad oggi fare una previsione di massima. Previsione che va presa sempre con le pinze: possono avvenire mille nuovi fattori che cambiano l’equilibrio delle cose.

Abbiamo spesso detto che l’Italia sta invecchiando, così come altri paesi. Questo fenomeno non comporta soltanto un problema per le nostre future pensioni, ma tutta l’economica ne risentirà: nel bene e nel male.

Diamo alcuni numeri:

  • La popolazione italiana nel 1861 era composta per il 34% di persone da 0 a 14 anni
  • Nel 1961 (100 anni dopo) la popolazione è aumentata ma i giovani sono diminuiti in relativo (24.2%)
  • 20 anni dopo le cose sono rimaste inalterate con un leggero aumento degli over 75
  • Dal 1991 in poi la situazione è peggiorata da questo punto di vista, arrivando al 13% di ragazzi da 0 a 14 anni nel 2018
Demografia Italiana - Fonte: Istituto Cattaneo
Demografia Italiana – Fonte: Istituto Cattaneo

Se le cose continuassero così il numero dei giovani andrà sempre più a diminuire: cosa potrebbe comportare tutto ciò sul mercato immobiliare e, in particolare, sul prezzo delle case?

Come potrebbe variare il prezzo delle case in futuro

Un’analisi interessante sul prezzo delle case è stata fatta da A Wealth of Common Sense.

Secondo Ben Carlson chi si aspetta un crollo del mercato immobiliare USA nel breve potrebbe rimanere deluso. Questo perchè negli USA i 30enni, fascia di popolazione più attiva nell’acquisto di case, nei prossimi anni non varierà di molto. Anzi è previsto un leggero aumento.

In Italia la situazione è leggermente diversa.

Anche qui la fascia di età maggiormente coinvolta nell’acquisto di casa è quella a cavallo dei 30 anni.

Prezzo delle case - età acquirente
Prezzo delle case – età acquirente

A differenza degli USA, però, questa fascia di età sta andando via via a diminuire.

Diamo qualche numero per rendere l’idea.

Nel 1950 la popolazione italiana era caratterizzata da 46.5 milioni di individui circa, di cui:

  • 13% di età compresa tra i 30-40 anni
  • 4% circa di età compresa tra i 70-80 anni

Passiamo ai giorni nostri, nel 2020 la popolazione italiana è arrivata a contare 60.5 milioni di individui di cui

  • 11.5% di età compresa tra i 30-40 anni
  • 10% di età compresa tra i 70-80 anni

Tra circa 10 anni, nel 2030 la popolazione potrebbe ridursi fino ad arrivare a 59 milioni di abitanti, di cui:

  • 11% di età compresa tra i 30-40 anni
  • 11.5% di età compresa tra i 30-40 anni

Spingendoci oltre al 2050 potremo avere uno scenario di popolazione di circa 55 milioni di abitanti:

  • 10% di età compresa tra i 30-40 anni
  • 14.5% di età compresa tra i 70-80 anni

Volendo riassumere con un dato significativo tutto ciò possiamo dire che nel 2018 il numero di Under 30 è stato uguagliato da quelli Over 60 e che nel 2060 le per ogni 100 abitanti sono previsti 40 Over 60 e 26 Under 30.

Under 60 vs Over 30 - Fonte: Istituto Cattaneo
Under 60 vs Over 30 – Fonte: Istituto Cattaneo

Secondo quello che è il quadro demografico italiano da qui al prossimo futuro potremmo prevedere una riduzione della domanda di acquisto di case. Ciò potrebbe portare una riduzione del prezzo delle case stesse.

Inoltre, l’invecchiamento della popolazione, unito alle poche nascite e alle differenze così marcate tra nord e sud oltre che all’aumento dell’immigrazione potrebbero cambiare radicalmente le abitudini di spesa degli italiani. Questi potrebbero spingersi sempre più verso l’affitto o verso case nuove dal momento che queste saranno costruite ad hoc per soddisfare le nuove esigenze.

Variazione della domanda

Oltre a un influenza sul prezzo delle case potrebbe esserci una richiesta per un tipo diverso di immobile a cui siamo abituati.

A tal proposito è interessante leggere un report di ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili).

Vediamo quali sono i trend che quest’analisi mette in luce:

  1. Famiglie di dimensioni ridotte. Circa il 50% delle famiglie italiane è composto da single o coppie senza figli, conseguentemente la necessità del prodotto casa è sostanzialmente diversa rispetto al passato. Inoltre, le esigenze delle famiglie senza figli, e soprattutto dei single, sono più flessibili e quindi l’affitto risulta spesso una soluzione più consona rispetto all’acquisto. Questo porterà a una richiesta di unità abitative più piccole rispetto al passato
  2. Invecchiamento della popolazione. In Italia il 25% delle persone ha più di 65 anni e le
    persone più anziane pongono sempre più al centro delle proprie esigenze la possibilità
    di avere accesso a servizi mirati e a residenze progettate e realizzate per rispondere alle
    esigenze della terza età (ad esempio la progettazione e realizzazione di abitazioni
    predisposte per l’inserimento di tecnologie che in futuro potrebbero aiutare le persone
    a risolvere problemi legati all’invecchiamento).
  3. Immigrazione. La maggior parte delle persone che arriva in Italia non è in grado di
    accedere all’acquisto
    dell’abitazione e, spesso, neanche all’affitto a canoni di mercato.
  4. Millennials. La prima generazione di nativi digitale, che ormai è in età lavorativa, è più
    orientata all’utilizzo delle cose piuttosto che al possesso, e questo vale anche per
    l’abitazione privilegiando forme dell’abitare che offrono la casa come servizio e luoghi
    dove la condivisione degli spazi porta ad un confine sempre più labile tra abitare,
    lavorare e tempo libero.
  5. Young professional. I giovani professionisti hanno, ormai anche in Italia, un nuovo stile di vita, molto più dinamico, caratterizzato da continui spostamenti professionali e ricercano soluzioni abitative più sofisticate, in cui il gestore dell’immobile si occupa di tutta una serie di servizi che consentono all’inquilino di poter essere molto più libero. Il Co-living rappresenta un nuovo tipo di asset che risponde alla nuova domanda abitativa della popolazione più giovane e che sta attirando l’attenzione degli investitori anche in Italia.

In conclusione

Gli italiani amano l’investimento immobiliare, ci fa sentire al sicuro. Pensiamo che il prezzo delle case sarà destinato sempre ad aumentare e che quindi il capitale investito sia al sicuro.

In questo blog ho già provato ad affrontare l’argomento provando a fare dei freddi conti matematici.

Tra le varie considerazioni non dobbiamo dimenticare che noi italiani stiamo invecchiando. Che la popolazione di 10, 20 o 100 anni fa è completamente diversa da quella di oggi e in futuro sarà ancora peggio.

Nasceranno nuove esigenze e nuove richieste. Queste andranno a mutare notevolmente il mercato: il prezzo delle case in qualche caso aumenterà e in qualche altro diminuirà.

Quello che sembra molto probabile è che la domanda diminuirà per forza di cose e questo, in linea generale, potrebbe portare a una generale riduzione dei costi. Anche se, ovviamente potrebbero esserci delle eccezioni…

Se ti è piaciuto questo articolo sulle case troverai utile il Calcolatore di guidaglinvestimenti grazie al quale puoi valutare se, a seconda delle tue condizioni, ti conviene restare in affitto oppure acquistare casa.

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Francesco Barba

Ingegnere e sommelier, fiero sorrentino appassionato di finanza personale e ottime bottiglie. Scrivo di finanza personale e risparmio sul blog di cui sono co-founder guidaglinvestimenti.it

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