Tempo di lettura: 5 minuti
0
(0)

Dove conviene comprare casa in Italia nel 2021?

Prima di vedere quanto costa comprare casa in Italia proviamo a fare un quadro della situazione post Covid.

Per fare ciò possiamo andare a vedere i dati dell’Agenzia delle Entrate che ci danno una visione abbastanza dettagliata di quello che sta succedendo nel Bel Paese:

  • Il totale del numero di abitazioni compravendute in Italia registra un decremento del 7.7% su base annua, interrompendo di fatto il trend positivo registrato a partire dal 2014. Questo dato è dovuto principalmente al Covid e a tutte le misure annesse
  • Il Sud e le Isole sono state le aree in cui i cali di compravendita sono risultati più accentuati (circa -9%)
  • Le minori compravendite sono state registrate soprattutto nelle grandi città, i comuni capoluogo hanno visto un calo del 11.5% rispetto al 6% dei comuni non capoluogo
  • Il numero totale di metri quadri venduti è pari a 60 milioni di metri quadrati, -6.5% rispetto al 2019
  • Gli italiani hanno cercato case più grandi, la media per abitazione è di 107.5 metri quadrati in crescita rispetto al 2019 (+1.3 metri quadrati)
Dimensione case comprate dagli italiani
Dimensione case comprate dagli italiani

Riassumendo potremmo dire che gli Italiani stanno cercando case più grandi fuori dalle grandi città. Inoltre che nel 2020 c’è stato un calo delle compravendite legato al Covid, calo che si è venuto a creare soprattutto a Sud e nelle Isole.

Quanto costa comprare una casa?

Fatta questa premessa che ci aiuta ad avere un quadro generale del mercato italiano proviamo a vedere quanto costa comprare una casa in Italia nel 2021.

Per fare ciò non utilizziamo il costo assoluto delle case ma l’indice “𝐴𝑓𝑓𝑜𝑟𝑑𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑦 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥“. Questo indice vuole dare un’idea di quanto costa comprare una casa sulla base del reddito. Potrebbe semplicemente dire: quanti stipendi occorrono per comprare una casa?

Come si calcola l’Affordability Index:

𝐴𝑓𝑓𝑜𝑟𝑑𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑦𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥 = 30% − 𝐴𝑓𝑓𝑜𝑟𝑑𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑦𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥𝐵𝐴𝑆𝐸

Dove il 30% rappresenta il tetto massimo di spesa convenzionalmente allocabile nella spesa per abitazione (pari appunto al 30%).

Avremo quindi che:

  • Affordability Index >0%, la famiglia media è in grado di acquistare un’abitazione al prezzo medio di mercato
  • Affordability Index <=0%, La famiglia media non è in grado di acquistare un’abitazione al prezzo medio di mercato

Detto ciò proviamo ad analizzare i dati.

Dalle elaborazioni dell’agenzia delle entrate possiamo vedere come le case sono diventate più accessibili agli italiani dopo un periodo che potremmo definire di bolla culminato nel 2008.

Cosa è successo?

La crisi dei mutui subprime in USA ha colpito anche l’Italia andando a far crollare i prezzi delle case. Questo ha permesso di rendere più agevole comprare una casa in Italia negli anni successivi.

Indice di affordability per il totale delle famiglie italiane
Indice di affordability per il totale delle famiglie italiane

Situazione mercato immobiliare nel 2021

Più recentemente questo indice si è mantenuto costante nonostante tutta la crisi causata dal Covid.

Indice di affordability su base mensile
Indice di affordability su base mensile

Proviamo a questo punto a capirci qualcosa di più.

Sulla base della procedura utilizzata, la variazione complessiva dell’indice può essere scomposta in tre componenti, ci dice il report:

  1. l’effetto prezzo, che misura il contributo alla variazione dell’indice di affordability riconducibile
    all’andamento dei prezzi delle abitazioni rispetto al reddito disponibile;
  2. l’effetto tasso, che misura il contributo alla variazione indotto dai movimenti del tasso di interesse dei mutui;
  3. l’effetto residuale, risultante dalla combinazione dei due precedenti effetti, dovuto alla
    contemporanea variazione dei prezzi (relativi) e dei tassi d’interesse.

Cosa impariamo da questi dati presi singolarmente?

Bene il discorso è interessante ma in parte era prevedibile.

Abbiamo detto che abbiamo 2 macrofattori: da una parte il costo delle case dall’altra i tassi dei mutui.

  • Maggiore è il costo della casa minore e più difficile è comprare una casa (minore è l’Affordability Index)
  • Minore è il tasso del mutuo minore è il costo che devo affrontare per comprare casa (maggiore è l’Affordability Index)

Vediamo quindi che l’Affordability Index è dapprima diminuito a causa dell’aumentare del prezzo delle case. A seguito della crisi abbiamo visto una migliore condizione per comprare casa da parte degli italiani proprio grazie ai bassi tassi di interesse. Tassi bassi che continuano a persistere.

Scomposizione della variazione dell’indice di affordability
Scomposizione della variazione dell’indice di affordability

In definitiva, cita il report, nel 2020 nonostante il peggior momento ciclico della nostra economia dal dopoguerra, le condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione media da parte della famiglia media sono rimaste stabili, grazie al permanere dell’impostazione ultra espansiva della politica monetaria e all’azione di sostegno anticiclica della politica fiscale al reddito delle famiglie italiane, sugli elevati valori raggiunti nel corso del 2019.

Dove conviene comprare casa?

Abbiamo fin’ora fatto un discorso generale relativo a tutta l’Italia.

Come sappiamo, però, ogni regione fa storia a sè… anzi ogni città potremmo dire.

Studiare le singole città diventa un pò complicato, si può avere però un’idea di quello che significa comprare casa regione per regione.

Cosa impariamo da quest’analisi (grafico in basso)?

Che regioni come il Trentino Alto Adige (17), nonostante siano caratterizzate da un alto reddito delle famiglie, hanno un costo della casa talmente alto da rendere sconveniente comprare casa rispetto a regioni come il Molise (11).

Come leggere il grafico in basso?

Bene: tutti i punti al di sopra della retta stanno a rappresentare un alto Affordability Index, ovvero casi in cui una famiglia media italiana è in grado di comprare un’abitazione. Questo è possibile a causa del prezzo delle case (parte destra del grafico) o a causa del basso reddito (parte sinistra).

Reddito e prezzo della casa per Regione
Reddito e prezzo della casa per Regione

Per chi preferisce la classifica nuda e cruda eccolo accontentato.

comprare casa: Indice di affordability regione per regione
Indice di affordability regione per regione

In conclusione

Alla domanda “Quale futuro ci attende?” Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, risponde a un’intervista su Il Sole 24 Ore:

“Le prospettive del residenziale sono di una crescita prolungata per i prossimi tre anni a meno di nuovi eventi imprevedibili e non controllabili come quello da cui si sta lentamente cercando di uscire. Si aggiungano un clima di particolare ottimismo sull’economia e bassi tassi di interesse sui mutui”

Mario Breglia

Comprare casa in Italia rappresenta sempre più un punto di passaggio obbligato, quasi a rappresentare un passaggio generazionale.

Fare un quadro generale sulla situazione italiana mi rendo conto che ha dei grossi limiti: ogni posto fa storia a sè e ognuno di noi tenderà a farsi un’idea sulla base della realtà in cui vive.

Per dare un’idea dell’attuale stato delle cose vi riporto qui di seguito la classifica fatta a Giugno 2021 dei principali quartieri in cui si è visto un aumento dei prezzi nell’utimo anno. Classifica presa dallo stesso articolo de Il Sole 24 Ore citato in precedenza.

CAPOLUOGOQUARTIEREZONAMINMAXVAR GIU ’21/GIU ’20
1MilanoPorta TicineseCentro455091006.0%
2RomaNavonaCentro8000170005.3%
3TorinoDe Gasperi – D. D’AostaCentro205042005.0%
4MilanoCurtatoneCentro415082004.9%
5MilanoFirenzeSemicentro315057004.8%
6NapoliPiazza AmedeoCentro295061004.6%
7TorinoCarlo FeliceCentro330059504.5%
8BolognaSolferinoSemicentro250050004.4%
9MilanoSettembriniSemicentro360064504.3%
9BariNazario SauroCentro190041004.3%

Quanto ti è piaciuto il post?

Francesco Barba

Ingegnere e sommelier, fiero sorrentino appassionato di finanza personale e ottime bottiglie. Scrivo di finanza personale e risparmio sul blog di cui sono co-founder guidaglinvestimenti.it

Lascia un commento