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Che relazione c’è tra tassi di interesse del mutuo e prezzo delle case

L’aumento dei tassi di interesse del mutuo ci porteranno a pagare molto di più la nostra amata casa di proprietà.

tassi di interesse mutuo

Proviamo ad usare il calcolatore di mutuionline.it per avere un’idea. Prendiamo quindi il caso di un mutuo di 300 mila euro per 30 anni e proviamo a vedere quanto incide l’aumento dei tassi ipotetico dall’1% al 2% e dal 2% al 3%.

come variano gli interessi che pagheremo al variare del tasso di interesse

Primo caso, tassi all’1%.

Totale da pagare di interessi = 47371 euro

RISULTATO DEL CALCOLO
Periodo a regimeImporto rata a regime965 €
Durata periodo a regime360 rate
Rimborso totaleTotale capitale300.000 €
Totale interessi47.371 €

Secondo caso, tassi al 2%: totale da pagare di interessi = 99189 euro (+109%)

RISULTATO DEL CALCOLO
Periodo a regimeImporto rata a regime1.109 €
Durata periodo a regime360 rate
Rimborso totaleTotale capitale300.000 €
Totale interessi99.189 €

Terzo caso, tassi al 3%: totale da pagare di interessi = 155332 euro (+228%rispetto al primo caso)

RISULTATO DEL CALCOLO
Periodo a regimeImporto rata a regime1.265 €
Durata periodo a regime360 rate
Rimborso totaleTotale capitale300.000 €
Totale interessi155.332 €

Nelle tre tabelle in alto dai un’occhiata a come è cambiata la rata del mutuo a variare del tasso di interesse nei tre casi.

La rata del mutuo tra il caso del tasso all’1% e il caso al 3% è aumentata di 300 euro e che, quindi, il peso del mutuo sul totale del valore della casa diventa via via più importante. Nell’ultimo caso, con un tasso al 3%, addirittura dovremo restituire alla banca più della metà del capitale richiesto: per 300000 euro richiesto dovremmo restituire 455332.

Nel caso di un tasso al 3%, su 300 mila euro di mutuo dovremo restituirne alla banca circa 450 mila, ossia 150 mila euro di interessi

Ora, nella mia mente scattava questo filo logico.

Un aumento dei tassi dei mutui implica una riduzione della domanda di case (banalmente perchè meno persone possono permettersi di acquistare una casa o, almeno, ci pensano di più). Riduzione della domanda, sommato ad una offerta pressoché invariata, implica una riduzione del prezzo degli immobili.

Una cosa abbastanza semplice e logica.

La realtà, come spesso accade, è molto più complessa.

Ci sono circa 1000 altri fattori che fanno salire e scendere i prezzi delle case.

  • Offerta abitativa: quante case sono attualmente in vendita rispetto alla domanda di alloggi
  • Economia: le persone hanno lavoro e denaro per pagare l’alloggio?
  • Linee guida per il prestito: i prestiti attuali sono basati su solidi dati finanziari o sogni irrealizzabili?
  • Cambiamenti demografici: la popolazione sta aumentando o diminuendo?
  • Nuova costruzione: sono state costruite abbastanza nuove case per la domanda?
  • Prezzi e convenienza: i prezzi sono troppo alti per essere acquistati dalla maggior parte delle persone?

Capite, quindi, che la questione non è affatto banale. Non è affatto detto, cioè, che l’aumento degli interessi del mutuo venga scontato direttamente nel prezzo delle case.

Anzi.

Numerosi studi americani mostrano proprio nessuna correlazione tra tassi di interesse dei mutui e aumento dei prezzi delle case.

Prendiamo come riferimento quanto riportato da visual capitalist ad esempio.

Per confrontare le tendenze dei tassi ipotecari storici e dei prezzi delle case nel tempo, hanno calcolato le variazioni percentuali anno su anno e utilizzato dati mensili che vanno da gennaio 1992 a giugno 2022. Ecco un riepilogo dei movimenti in quel lasso di tempo.

Scenario# di mesi
Riduzione tassi di interesse del mutuo, Aumento prezzi delle case193
Aumento tassi di interesse del mutuo, Aumento prezzi delle case117
Riduzione tassi di interesse del mutuo, Riduzione prezzi delle case49
Aumento tassi di interesse del mutuo , Riduzione prezzi delle case6

Nel 54% dei casi analizzati il mercato si è comportato nel verso opposto di quanto mi sarei mai aspettato:

  • Riduzione tasso interessi mutui, Aumento prezzi delle case
  • Aumento tassi di interessi mutui , Riduzione prezzi delle case

Tassi ipotecari e prezzi delle case hanno una correlazione positiva debole di 0.26. Ciò significa che quando i tassi ipotecari aumentano, in genere aumentano anche i prezzi delle case.

Potrebbe essere che c’è una sorta di ritardo tra attuazione dei nuovi tassi di interesse dei mutui e prezzi delle case?

Potrebbe essere, cioè, che il mercato impieghi un pò di tempo a “digerire” questa informazione?

Per verificare se vi fosse un effetto di ritardo, Visual Capitalist ha continuato il suo studio esplorando la relazione tra i tassi ipotecari storici e i prezzi delle abitazioni due anni dopo.

Scenario# di mesi
Riduzione tassi di interesse del mutuo, Aumento prezzi delle case190
Aumento tassi di interesse del mutuo, Aumento prezzi delle case97
Riduzione tassi di interesse del mutuo, Riduzione prezzi delle case37
Aumento tassi di interesse del mutuo , Riduzione prezzi delle case17

Risultato? Il pattern era simile, anche se con una correlazione leggermente negativa di -0.15. In altre parole, i tassi ipotecari e i prezzi delle case tendevano a muoversi in direzioni opposte.

Non è tanto importante, quindi, il fatto che i tassi di interesse aumentino o meno. L’importante è la rapidità con cui tali interessi si impennano.

A riprova di ciò prendiamo uno studio della Urban Institute.

I tassi di interesse del mutuo negli Stati Uniti sono generalmente diminuiti dal 1976, quindi ci sono stati pochi periodi in cui i tassi di interesse sono aumentati di oltre 1.5 punti percentuali anno su anno. In due periodi durante i tassi sono aumentati rapidamente:

  • dal settembre 1979 al marzo 1982
  • dal settembre 1994 al febbraio 1995

Durante questi periodi, il tasso di apprezzamento dei prezzi delle abitazioni è decelerato rapidamente:

  • Da settembre 1979 a marzo 1982, l’apprezzamento dei prezzi delle case è decelerato dal 12.9% all’1.1%
  • da settembre 1994 a febbraio 1995, ha decelerato dal 3.2% al 2.6%.

Per ciascun periodo, l’apprezzamento del prezzo reale delle abitazioni (apprezzamento del prezzo delle abitazioni corretto per l’inflazione) è stato negativo per una parte del periodo, ma i prezzi nominali delle abitazioni non sono diventati negativi fino a quando non è iniziata una recessione.

Cosa simile a quella che sta avvenendo ora.

Nella prima metà del 2022 la crescita dei prezzi delle abitazioni è rallentata di oltre due punti percentuali. Tuttavia, è importante tenere presente che mentre i tassi ipotecari e l’accessibilità economica possono svolgere un ruolo nel mercato immobiliare, ci sono altri fattori in gioco.

Insomma, correlazioni semplici non esistono neanche in questo caso.

relazione tra tassi di interesse del mutuo e prezzo delle case
Relazione tra tassi di interesse del mutuo e prezzo delle case

Siamo sempre lì: conviene comprare casa o aspettare?

Ci sono tante, troppe variabili e ogni caso fa storia a sé.

Uno strumento per capire se conviene comprare casa: il calcolatore

Sebbene il mercato immobiliare resti una bella incognita, il meglio che possiamo fare è essere consci della scelta che stiamo facendo e delle spese a cui stiamo andando incontro.

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Francesco Barba

Ingegnere e sommelier, fiero sorrentino appassionato di finanza personale e ottime bottiglie. Scrivo di finanza personale e risparmio sul blog di cui sono co-founder guidaglinvestimenti.it

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